Viele Grundeigentümer im Kanton Bern sitzen auf mehr Potenzial, als ihnen bewusst ist. Ein grosses Grundstück, ein altes Einfamilienhaus, viel Umschwung – und die Frage: Abparzellieren, neu bauen, verkaufen oder einfach so lassen?

Damit du nicht im Blindflug planst oder beim Architekturbüro gleich für teure Studien zahlst, hier ein klarer Überblick, wie eine Abparzellierung im Kanton Bern läuft, was sie kostet und wo es regelmässig knallt.

Für wen ist Abparzellierung überhaupt ein Thema?

Typische Ausgangslagen:

Du hast ein Einfamilienhaus mit grossem Garten in der Bauzone.
Du besitzt ein Grundstück mit Baulandreserve (z.B. nur ein kleines Haus auf einer grossen Parzelle).
Deine Eltern/Verwandten haben ein altes Haus mit viel Land, und ihr fragt euch, wie ihr den Wert sinnvoll nutzen könnt.
Du denkst über ein kleines Neubauprojekt nach (EFH, Doppeleinfamilienhaus, Reihenhäuser, kleines MFH oder einfach einen Anbau).

Wichtig: Wir sprechen hier über Bauzonen – ausserhalb der Bauzone gelten andere Regeln.

Schritt für Schritt: So läuft eine Abparzellierung typischerweise ab

1. Ausgangslage klären

Lage des Grundstücks (Zone, Quartier, Gemeinde, Gefahrenkarte berücksichtigen).
Fläche der bestehenden Parzelle ermitteln und analysieren.
Bestehende Baute(n): Grösse, Ausnützung, Abstandsvorschriften, bestehende Dienstbarkeiten prüfen.
Deine Ziele definieren:
- Willst du Land verkaufen?
- Willst du selbst bauen? Wenn ja danach selber nutzen, vermieten oder verkaufen?
- Soll das bestehende Haus bleiben oder später ersetzt werden?

Ohne klares Ziel verzettelst du dich schnell in Varianten, die am Schluss nicht richtig umgesetzt werden. Wir helfen dir gerne bei der Analyse und beraten dich kompetent und mit Fachwissen.

2. Zonenplan, Bauordnung und Ausnützungsziffer checken

Bevor überhaupt von Parzellenlinien oder Baulinien die Rede ist, muss klar sein, was auf dem Grundstück überhaupt zulässig ist:

Nutzungszone (Wohnzone, Kernzone, Mischzone, etc.).
Bauweise / Geschosszahl / Firsthöhe.
Ausnützungsziffer, Grünflächenziffer oder andere Dichtekennzahlen. Ein Beispiel: AZ 0.3 auf 600 m² → max. 180 m² BGF.
Grenzabstände, Gebäudeabstände, Gewässerabstände, oder auch Parkplatzzahlen gemäss kommunaler Bauordnung.

Hier entscheidet sich, ob aus deinem Grundstück z.B. zwei EFHs oder eher ein kleines MFH realistisch sind – oder ob womöglich gar keine Erweiterung möglich ist. Dieser Schritt ist essenziell und genau hier helfen wir dir eine menge Geld zu sparen!

3. Vorabklärung mit der Gemeinde

Bevor du Geld für Geometer und Planung ausgibst: Suche das Gespäch mit der Bauverwaltung.

Typische Punkte:

Ist eine Abparzellierung in dieser Zone/Strasse grundsätzlich willkommen?
Gibt es z.B. Bedenken bezüglich erhötem Verkehr wenn ein MFH geplant wird?
Gibt es laufende oder geplante Änderungen an der Nutzungsplanung?
Anforderungen an Erschliessung (Strasse, Wasser, Abwasser, Strom, evtl. Fernwärme).
Spezielle Auflagen (Materialvorgaben, Dachformen, Gestaltungsvorschriften).

Wenn die Gemeinde schon hier blockt oder klare Vorbehalte hat, sparst du dir spätere Frustration.

4. Erschliessung und Zufahrt sauber denken

Ohne genügende Erschliessung gibt es keine Baubewilligung.

Deshalb stellen sich hier wichtige Fragen:

Hat die neue Parzelle eine eigene Zufahrt, die auch für Einsatzkräfte und Winterdienst taugt?
Ist die rechtliche Sicherung der Zufahrt geklärt (Dienstbarkeiten, Wegrechte über bestehendes Haus)?
Wie werden Wasser, Abwasser und Strom angeschlossen? Über bestehende Leitungen oder neue?
Wer trägt allfällige Erschliessungsbeiträge und Anschlussgebühren (Strasse, Kanalisation, Wasser)?

Hier entstehen häufig unerwartet hohe Kosten – gerade bei längeren Hauszufahrten oder wenn die Gemeinde für den Strassenausbau Beiträge erhebt.

5. Grobstudie / Projektidee

Bevor die Parzellenlinien fix sind, braucht es ein funktionierendes Nutzungskonzept:

Was für Gebäude passen auf die neue Parzelle (EFH, Doppeleinfamilienhaus, Reihenhaus, kleines MFH)?
Ist die Ausnützung mit den Mindestabwänden überhaupt erreichbar?
Kann man Parkierung, Aussenräume und Erschliessung sinnvoll lösen?

In dieser Phase lohnt sich eine einfache Volumenstudie statt der grossen architektonischen Detailplanung.

Ziel: aufzeigen, was realistisch ist, nicht einen Hochglanzentwurf. In einer Grobstudie übernehmen wir gerne diese Arbeiten für dich und präsentieren dir übersichtlich alle Möglichkeiten.

6. Vermessung und Mutation (Abparzellierung im engeren Sinn)

Wenn Zielbild und Gemeinde-Feedback stimmen, kommt der Geometer ins Spiel:

Erstellung eines Mutationsplans (neue Parzellenlinien, Flächen, Grenzpunkte).
Einreichung an die zuständige Stelle.
Nachführung der amtlichen Vermessung und Eintrag im Kataster.

Die Kosten richten sich nach kantonalen Tarifen und Aufwänden. Hier kann daher kein Fixpreis genannt werden.

7. Grundbuch, Notariat, Dienstbarkeiten

Mit der Mutation allein ist es nicht getan:

Eintrag der neuen Parzelle im Grundbuch.
Regelung und Eintrag von Dienstbarkeiten (z.B. Fahrrechte, Leitungsrechte).
Ggf. Anpassung von Hypotheken und Schuldbriefen.
Kaufverträge, falls die neue Parzelle verkauft wird.

Am Besten arbeitet man hier mit einem Erfahrenen Notariat zusammen, welches dich optimal beraten kann.

8. Vermarktung oder eigene Realisierung

Wenn die neue Parzelle steht, kommt die Frage:

Verkauf als baureifes Grundstück? Verkauf als Projekt mit Visualisierungen und Grundrissen?
Eigene Realisierung und Vermietung der Neubauten?

Egal für welchen Weg du dich entscheidest, wir beraten dich gerne und unterstützen dich in der Umsetzung.

Mit welchen Kosten musst du rechnen?

Die Spannbreite ist gross und hängt von Gemeinde, Erschliessungssituation, Grösse und Komplexität ab. Generell hast du aber folgende Kostenblöcke:

Vermessung / Mutation
Geometerhonorar für Mutationsplan und Nachführung der amtlichen Vermessung. In der Praxis reden wir je nach Umfang von mehreren Tausend Franken.
Planungsleistungen / Studien
Grobstudie, Volumenstudie, allfällige Vorprojekte. Diese bieten wir je nach Umfang ab 1’000.- an.
Erschliessung & Anschluss
- Strasse / Zufahrt (Ausbau, Belag, Wendeplatz). Am besten Offerten einholen für die benötigte Fläche.
- Wasser, Abwasser, Strom – inkl. Anschlussgebühren. Preise können bei der Gemeinde angefragt werden.
Notariat & Grundbuch
- Mutationsgrundbucheinträge, Dienstbarkeiten, neue Grundpfandtitel, Kaufvertrag (falls Verkauf).

Dazu kommen steuerliche Themen (z.B. Grundstücksgewinnsteuer, Mehrwertausgleich bei Aufzonungen).
Das Sollte unbedingt immer mit einem Treuhänder oder Steuerberater angeschaut werden.

Was wir für dich klären, bevor du Geld verlochst

Topimmo-Swiss sitzt genau an der Schnittstelle zwischen Markt, Baurecht und Projektierung. Das nutzen wir für dich:

Analyse von Zonenplan, Bauordnung und Ausnützung.
Ehrliche Einschätzung, ob eine Abparzellierung überhaupt Sinn macht, oder vielleicht ein kleiner Anbau sinnvoller ist.
Grobes Nutzungskonzept (EFH, Doppelhaus, Reihenhäuser, kleines MFH).
Vorabklärungen mit der Gemeinde.
Koordination mit Geometer und anderen Fachplanern.
Einfache Wirtschaftlichkeitsübersicht: Was kostet die Übung ungefähr, welches Potenzial steckt drin?
Vermarktung, wenn du die neue Parzelle oder ein Projekt verkaufen möchtest (Grundrisse, 3D-Visualisierungen, Verkaufsstrategie).

Kosten: Eine einfache Projektstudie mit ersten Abklärungen erstellen wir dir ab 1’000.-, je nach Umfang und Aufwand

Dein nächster Schritt: Kostenloser Potenzial-Check

Wenn du ein grosses Grundstück oder Bauland im Kanton Bern hast und dich fragst, ob eine Abparzellierung für dich Sinn macht, mach es dir einfach:

Schick uns:

aktuellen Lageplan und Adresse (oder Katasterauszug)
kurze Beschreibung der aktuellen Situation (z.B. EFH Baujahr 1975, grosser Garten)
deine Ideen und Frage (z.B. „Kann man ein zweites EFH auf das Grundstück bauen?“).

Wir schauen uns dein Grundstück an und geben dir eine erste Einschätzung, ob und in welche Richtung sich weitere Abklärungen lohnen.

Schreibe uns an: info@topimmo-swiss.ch

Abparzellierung im Kanton Bern: Schritte, Kosten, typische Stolpersteine